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年底將至，為了搶收業(yè)績,，完成年度銷售任務,，恒大、綠地,、融創(chuàng)等頭部房企相繼開始打折促銷賣房,，加快現(xiàn)金回籠速度。

《證券日報》記者根據(jù)iFinD統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),，按照申銀萬國行業(yè)分類,，截至9月底，131家上市房企存貨總計超過6.3萬億元,，而去年同期這一數(shù)據(jù)約為5.35萬億元,，攀升了9784億元，同比增長18％,。

值得關注的是，截至9月底,，萬科,、綠地,、保利地產和招商蛇口四大房企存貨占比高達2.3萬億元，占比接近四成,。

對此,，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，當前銷售端市場面臨降溫壓力,，為盡快消化存貨變現(xiàn),，開發(fā)商忙于降價促銷，以確?，F(xiàn)金流安全,。

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存貨仍舊攀升

《證券日報》記者根據(jù)iFinD統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至9月30日,，在上述131家A股上市房企中,，16家房企存貨總量超過1000億元。其中,，萬科,、綠地、保利地產,、招商蛇口存貨分別為8598億元,、6107億元、5748億元和2776億元,，分別同比上漲21％,、11％、13％和20％,。

嚴躍進向記者表示,，房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備,、開工建設項目等指標,，所以整個存貨規(guī)模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。當然,，房地產板塊因其項目自身的周轉特性,，一般企業(yè)現(xiàn)有土地儲備會滿足企業(yè)未來2年－3年發(fā)展需求。

不過,，有些城市限制預售證的發(fā)放,，導致企業(yè)變相拉長了已經(jīng)達到預售條件樓盤的入市周期。此外,，多個城市樓市步入降溫通道,，給房企消化存貨造成了難度。

“二季度以來,，調控政策逐漸加碼,，整個房地產市場處于高壓態(tài)勢,，短暫‘小陽春’過后，新房成交量及市場情緒逐漸下滑,，購房者觀望情緒濃厚,，謹慎入市，歷年火熱的‘金九銀十’今年平淡收官,?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心國仕英在接受《證券日報》記者采訪時表示，在這種市場局勢下,，部分房企為保住規(guī)模發(fā)展,，依舊需要通過并購等拿地手段增加土地儲備，雙重因素下使得房企存貨占比增加,。

“在房地產行業(yè)發(fā)展的黃金時代,，有些房企還會依靠土地紅利賺錢，即將優(yōu)質土地捂盤惜售,，減緩這類土地的開發(fā)周期,，再借助房價高漲時入市賺取利差。那時,，存貨變現(xiàn)較慢,，可能是開發(fā)商主動行為?！蹦炒笮头科蟾笨偛迷诮邮堋蹲C券日報》記者采訪時表示,，當下的房地產市場，正處在增量市場向存量市場轉化時期,，在開發(fā)規(guī)模上,，或許還有10年時間會呈上漲趨勢，只是增速放緩,，所以房企不得不投資買地保住規(guī)模發(fā)展速度,，因此存貨上行是正常的。但若在同等市場條件下,，企業(yè)資產周轉速度過慢,，房子清盤時間太長，可能就說明開發(fā)商在拿地投資布局或運營上出現(xiàn)了判斷失誤,，導致存貨變現(xiàn)率降低,。

不少房企存貨變現(xiàn)率下滑

據(jù)樂居財經(jīng)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2019前三季度A股上市房企存貨變現(xiàn)率TOP50門檻為23.9％,，同比提升1個百分點,，平均存貨變現(xiàn)率為49.23％，同比提升0.85個百分點,。同時,，22家房企存貨變現(xiàn)率同比下滑,，其中，上實發(fā)展,、華夏幸福、中華企業(yè),、廣宇發(fā)展,、中交地產下滑超10個百分點，萬科前三季度存貨變現(xiàn)率下滑9.78個百分點至68.39％,。

樂居財經(jīng)研究院楊倩表示,，以上實發(fā)展、廣宇發(fā)展,、中華企業(yè)為代表的房企,，存貨變現(xiàn)率下滑主要是由于期內預收賬款下降，其中,，中華企業(yè)在存貨下降的情況下,，預收賬款同比降45.4％，存貨變現(xiàn)率下滑14.94％,。而萬科存貨變現(xiàn)率的下滑與積極拿地有關,。

據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，萬科前三季度拿地173宗,，拿地金額約1453億元,，位于榜首。與萬科類似的還有榮盛發(fā)展,、藍光發(fā)展等,，預收賬款小幅走高，但存貨增幅較大,，致使存貨變現(xiàn)率出現(xiàn)下滑,。

“房企早已經(jīng)意識到去化率的降低，四季度以來,，從‘全員銷售月’到十一黃金周‘折上折’賣房,，再到‘雙11’拿出數(shù)億元優(yōu)惠促銷，無不都是在進行打折促銷,，加快完成銷售目標,。”一位大型房企操盤手向《證券日報》記者表示,，“在北京市場,，我們公司都沒有達到集團給的預期目標，只能在年底之前嘗試各種營銷手段爭取出貨,，現(xiàn)在集團對回籠現(xiàn)金非常重視,，所以我們壓力也比較大,。”