汾口鎮(zhèn)的鄭先生來電咨詢：鄭文友和鄭成是父子關(guān)系,。1993年，鄭文友向村里承包土地建了養(yǎng)雞場,，并造了二層樓房6間、平房4間,。2000年3月,，鄭文友將上述房屋出租。同年,，鄭文友因欠村里的7萬元借款一時沒還,，村里向鄭文友催討未果，只有上訴到法院。后來在法院的調(diào)解下,，鄭文友同意用養(yǎng)雞場的房屋作抵押,，年底前還清借款。2001年春節(jié)后,，鄭文友外出打工,，養(yǎng)雞場房屋的房租由其兒子鄭成收取。同年11月,，鄭成與村里達(dá)成協(xié)議,，替父還清了7萬元欠款，并于2003年5月將養(yǎng)雞場的房屋轉(zhuǎn)給了他人,。
2003年底,，鄭文友回村。面對房子易主的事實,，父子兩人各執(zhí)一詞,、互不相讓。鄭文友認(rèn)為,，房屋系自己建造,，鄭成與村之間的協(xié)議不能構(gòu)成其取得房屋的依據(jù)。并說鄭成擅自處分他人財產(chǎn),，與第三人的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。鄭成則認(rèn)為,，他一直與鄭文友共同生活,，因家庭經(jīng)營所需建造養(yǎng)雞場及其上的房屋，房屋應(yīng)為家庭共同所有,。此外,，鄭文友委托他收取租金、管理房屋,，2003年回來后也未對其處置債務(wù)事宜表示任何異議,。因此，他既代父歸還欠款,，又是房屋的共有權(quán)人,，有權(quán)處分房屋。請問兒子做出這樣的處分權(quán)應(yīng)該嗎,？
針對鄭文友提出的問題,，記者徐愛梅走訪了浙江澤道律師事務(wù)所的章獻(xiàn)彪，章律師針對上述情況進(jìn)行了答復(fù)：
根據(jù)鄭先生來電所稱事實,，首先要確定訴爭房屋的權(quán)屬,。如果養(yǎng)雞場和房屋是由鄭文友一人承包和修建的，則該養(yǎng)雞場和房屋應(yīng)屬鄭文友所有；如果養(yǎng)雞場和房屋是以家庭財產(chǎn)出資承包和修建的,，則養(yǎng)雞場和房屋應(yīng)屬于家庭共有,。如果房屋屬于鄭文友所有，則鄭成的轉(zhuǎn)讓行為構(gòu)成無權(quán)處分,，按照《合同法》第51條的規(guī)定,，在獲得鄭文友追認(rèn)前，該行為原則上應(yīng)當(dāng)無效,；如果房屋屬于家庭共有,，則鄭成的轉(zhuǎn)讓屬于擅自處分共有物的行為，按照《物權(quán)法》第97條的規(guī)定,，非經(jīng)全體共有人同意,，該處分無效。至于2001年11月鄭成替父還債的行為只能構(gòu)成第三人清償,，而不能改變訟爭房屋的權(quán)屬,，因此不能成為鄭成處分該房屋的依據(jù)。當(dāng)然,，按照《物權(quán)法》第106條的規(guī)定,，如果受讓人在取得房屋時是善意的，則可以成立善意取得,，由受讓人獲得房屋所有權(quán),。但從鄭先生介紹的事實來看，本案的受讓人還尚不符合善意的標(biāo)準(zhǔn),，因此鄭成轉(zhuǎn)讓房屋的行為的合法性是有爭議的,。
此外，還應(yīng)當(dāng)注意的是,，按照《土地管理法》的規(guī)定,，鄭文友在建造養(yǎng)雞場的同時又修建了多間樓房和平房的行為涉嫌改變土地用途。如果按照程序訴爭房屋被認(rèn)定違法,，則當(dāng)事人不僅不能獲得所有權(quán),，而且還應(yīng)限期拆除,。
由于上述事實和法律分析尚需鄭先生提供相關(guān)各類文書依據(jù)予以核對和論證,，才能作出準(zhǔn)確的分析，律師建議鄭先生可攜帶詳細(xì)資料向法律專業(yè)人士咨詢,。
千島湖新聞網(wǎng) 編輯：葉青 方耀
