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在全球經(jīng)濟增速放緩的2019年,，房地產(chǎn)泡沫有卷土重來之勢,。

7月14日，彭博社發(fā)布的一項研究報告顯示,，以加拿大,、新西蘭為代表的兩個發(fā)達(dá)經(jīng)濟體 ,，其房價泡沫已經(jīng)穩(wěn)居世界榜首。

彭博社經(jīng)濟學(xué)家Niraj Shah是該研究報告的主持者，他使用四個指標(biāo)觀察23個主要發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場泡沫水平,，分別是：房價租金比,、房價收入比、實際房價和家庭貸款占GDP比重,。

結(jié)果顯示,，在房價租金比和房價收入比兩項數(shù)據(jù)上，新西蘭排名 第一,，在實際房價和家庭貸款占GDP比重上,，加拿大排名第一。綜合四項指標(biāo),，兩個國家的房產(chǎn)泡沫難分伯仲,。

研究還認(rèn)為，澳大利亞,、英國,、挪威和瑞典等國家的房地產(chǎn)市場同樣存在類似泡沫問題。

若房價過度上行,，則是在為未來的崩盤埋下伏筆,。IMF研究了32個國家30年來的房地產(chǎn)趨勢之后指出，在幾十年來近50起系統(tǒng)性銀行業(yè)危機中,，逾三分之二之前出現(xiàn)過房價的暴漲或暴跌,。據(jù)牛津經(jīng)濟研究院測算，若房地產(chǎn)市場全面崩盤,，GDP的下跌增幅將達(dá)1.5%―2.1%,。

對于這兩個國家自身而言，避免房價快速下行或進(jìn)一步上漲,，已成為當(dāng)務(wù)之急,。

兩國樓市景氣不再

加拿大的樓市衰落早在去年便顯現(xiàn)出端倪。

作為樓市經(jīng)濟風(fēng)向標(biāo)的多倫多和溫哥華,，豪宅銷量在2018年遭遇腰斬,，總價超100萬加元的獨棟屋銷量在多倫多同比銳減46%，在溫哥華則大跌了47%,。

樓市銷售不景氣,，房價卻仍然居高不下。

加拿大房地產(chǎn)網(wǎng)站Better Dwelling的報告顯示,，加拿大幾大城市的房價正經(jīng)歷爆炸式增長,。2000年截至2019年3月，多倫多房價同比上漲239.9%,、溫哥華房價同比上漲為315%,。以多倫多為例,，和美國幾大城市比，其房價漲幅比洛杉磯高33.67%,、比舊金山高45.27%,，比西雅圖高61.01%，比紐約高133.39%,。

2006年曾是加拿大樓市的鼎盛時代,，住宅投資占到了GDP的8%，為美國的兩倍,。但去年第四季度,，加拿大住宅類建筑投資額下跌14.7%，為2009年以來最大的跌幅,。住房投資下跌3.9%,，新建住房投資減少5.5%，裝修投資下降2.7%,。受此拖累,，加拿大 2018年全年GDP增長僅為1.8%，增幅較2017年下滑40%,。

這一經(jīng)濟下滑的勢頭也延續(xù)至2019年,。加拿大第一季度GDP增長率僅為0.4%，創(chuàng)2015年以來新低,。

與加拿大情況相似的是新西蘭,。今年第一季度新西蘭GDP增長率也僅為0.6%。

在2017年時,，房地產(chǎn)市場對新西蘭經(jīng)濟的直接貢獻(xiàn)甚至超過了該國的制造業(yè)和農(nóng)業(yè)領(lǐng)域。

新西蘭房價在飆升的同時樓市卻出現(xiàn)下跌,。新西蘭國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，今年一季度出售給外國人的房產(chǎn)數(shù)量較去年同期下降了81%。從經(jīng)濟增速上看,，新西蘭的表現(xiàn)同樣欠佳,，今年第一季度經(jīng)濟增長僅為0.6%。

IMF指出,，新西蘭經(jīng)濟已經(jīng)失去增長動力,，處于下行風(fēng)險之中—新西蘭今年以來的商業(yè)信心指數(shù)已降至10年最低，人均生產(chǎn)總值降至發(fā)達(dá)國家倒數(shù)第7位,。

今年5月8日,，新西蘭央行宣布降息。將官方現(xiàn)金利率（OCR）降到1.5%的歷史低位,。新西蘭此舉亦打響了全球發(fā)達(dá)經(jīng)濟體降息的第一槍,。

降息當(dāng)天，新西蘭元應(yīng)聲下跌，觸及六個月低點,?！熬C合國內(nèi)外因素，降息能更好實現(xiàn)新西蘭就業(yè)和通脹的政策目標(biāo),?！毙挛魈m央行行長阿德里安·奧爾指出。

但反對者們則將其諷刺為“降息釋放的信號,，好比是在請求整支消防隊伍爬上樹去解救一只小貓”,，回顧2016年11月的那次降息，不僅沒有推動消費,，反而給予了房地產(chǎn)市場又一次繁榮的機會,。

政府調(diào)控效果有限

通過樓市調(diào)控來打擊房價、擠出泡沫一直是兩國政府的努力方向,。

早在2017年,，新西蘭總理杰辛達(dá)·阿德恩競選時便提出了“禁止外國人購買房產(chǎn)”提議，號稱“史上最嚴(yán)限購令”也在去年8月15日正式批準(zhǔn)通過,。

限購令主要是限制外國投資者的二手房交易,。根據(jù)規(guī)定，海外人士只能投資新開發(fā)的公寓樓花,。值得注意的是,，如果要購買公寓，必須要一次性超過20套以上,，且購買之后不得自住,，只能出租。而由于二手房交易被限制,，外國投資者若想在后期脫手也只能賣給本地人,，新西蘭政府希望借此改善國內(nèi)的住房市場，穩(wěn)定房價,。

無獨有偶,，針對外資炒房熱，加拿大亦采取了相關(guān)調(diào)控措施,。

以溫哥華為例,，當(dāng)?shù)卣褜⑼鈬速彿慷愖?5%上調(diào)至20%，并計劃對購買第二套房,、家中主要經(jīng)濟支柱收入來自海外及房價超過300萬加幣者,，征收更高的稅賦。

然而目前看來,，政府的樓市調(diào)控對經(jīng)濟的刺激收效甚微,。

高盛預(yù)測,，加拿大2019年全年GDP同比增長1.75%，較之前1.9%的預(yù)期甚至還有所下降,。

路透社的調(diào)查報告也表示,，高度依賴樓市和外國投資者的加拿大經(jīng)濟正面臨一場資本撤離的災(zāi)難—這也是美聯(lián)儲在過去數(shù)年運作QE和緊縮后，許多經(jīng)濟體共同面臨的問題,。

與市場對加拿大房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂相比,，加拿大央行則顯得相對樂觀，并表示將繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策,。高盛也指出,，考慮到未來數(shù)年加拿大樓市的疲軟預(yù)期，加拿大央行大概率會維持現(xiàn)狀,。

7月10日,，加拿大央行連續(xù)第六個月維持利率在1.75%不變，且并沒有考慮放松政策的意愿,。

不過值得注意的是,，雖然加拿大央行基準(zhǔn)利率不變，但房貸利率卻在悄然放松,。7月15日,，加拿大央行已將“5年期常規(guī)按揭貸款利率”從5.34%調(diào)低到了5.18%。這是自2016年9月以來央行的第一次調(diào)低操作,。

       來源：時代周報

千島湖新聞網(wǎng) 責(zé)任編輯：方志隆