建住房[2003]131號
頒布日期：20030626 實施日期：20030626 頒布單位：建設部
各省,、自治區(qū)建設廳,，直轄市房地局，新疆生產(chǎn)建設兵團建設局：
為了規(guī)范業(yè)主大會的活動,，保障民主決策,，維護業(yè)主的合法權(quán)益,，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，我部制定了《業(yè)主大會規(guī)程》,，現(xiàn)印發(fā)給你們,，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況,，請及時告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司,。
建設部
二○○三年六月二十六日
第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益,，根據(jù)《物業(yè)管理條例》,，制定本規(guī)程。
第二條 業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益,。
第三條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會,。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
業(yè)主大會應當設立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu),。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立,。
第四條 只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意,，決定不成立業(yè)主大會的,，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責,。
第五條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的,，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下,，由業(yè)主代表,、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）,，負責業(yè)主大會籌備工作。
籌備組成員名單確定后,，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
第六條 籌備組應當做好下列籌備工作：
（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間,、地點,、形式和內(nèi)容；
?。ǘ﹨⒄照鞴懿块T制訂的示范文本,，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
?。ㄈ┐_認業(yè)主身份,，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；
?。ㄋ模┐_定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單,；
（五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作,。
前款（一）,、（二）、（三）,、（四）項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
第七條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按照省,、自治區(qū),、直轄市制定的具體辦法確定。
第八條 籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。
第九條 業(yè)主大會履行以下職責：
（一）制定,、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則,；
（二）選舉,、更換業(yè)主委員會委員,，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
?。ㄈ┻x聘,、解聘物業(yè)管理企業(yè),；
（四）決定專項維修資金使用,、續(xù)籌方案,，并監(jiān)督實施；
?。ㄎ澹┲贫?、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度,；
?。┓伞⒎ㄒ?guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責,。
第十條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式,、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法,、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定,。
第十一條 業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護,、管理,，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務,，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定,。
業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
第十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議,。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開,。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
?。ㄒ唬?0％以上業(yè)主提議的,；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的,；
?。ㄈI(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。
發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況,，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的,，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開,。
第十三條 業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會,。
第十四條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的,，可以書面委托代理人參加,。
第十五條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式,；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加,。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢,、單元,、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的,，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見,，凡需投票表決的,，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后,，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映,。
業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加,。
第十七條 業(yè)主大會作出決定,，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。
業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約,、業(yè)主大會議事規(guī)則,、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè),、專項維修資金使用,、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過,。
第十八條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔,。
第十九條 業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告,。
第二十條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議,，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1－2人,。
第二十一條 業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：
（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主,；
?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規(guī),；
?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會議事規(guī)則,、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務,；
?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責任心強,，公正廉潔,，具有社會公信力；
?。ㄎ澹┚哂幸欢ńM織能力,；
（六）具備必要的工作時間,。
第二十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則,、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的,，依照前款規(guī)定重新備案,。
第二十三條 業(yè)主委員會履行以下職責：
（一）召集業(yè)主大會會議,，報告物業(yè)管理的實施情況,；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同,；
?。ㄈ┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同,；
（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施,；
?。ㄎ澹I(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十四條 業(yè)主委員會應當督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主,，限期交納物業(yè)服務費用,。
第二十五條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議,。
第二十六條 業(yè)主委員會會議應當作書面記錄,，由出席會議的委員簽字后存檔。
第二十七條 業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意,。
業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告,。
第二十八條 業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉,；逾期未換屆的,，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。
原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內(nèi),，將其保管的檔案資料,、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù),。
第二十九條 經(jīng)業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議,，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定,，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。
第三十條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過,，其業(yè)主委員會委員資格終止：
?。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的,；
?。ǘo故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；
?。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊熌芰Φ?；
（四）有犯罪行為的,；
?。ㄎ澹┮詴嫘问较驑I(yè)主大會提出辭呈的；
?。┚懿宦男袠I(yè)主義務的,；
（七）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的,。
第三十一條 業(yè)主委員會委員資格終止的,，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會,。
第三十二條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的,，在解散前，業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應當在區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。
第三十三條 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關的活動,。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律,、法規(guī)的,，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,，應當責令限期改正或者撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主。
第三十四條 業(yè)主大會,、業(yè)主委員會應當配合公安機關,，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作,。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,，支持居民委員會開展工作,，并接受其指導和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會,、業(yè)主委員會作出的決定,，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議,。
第三十五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔,；經(jīng)費的籌集、管理,、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定,。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢,。
第三十六條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章依照有關法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制,、使用、管理,。
違反印章使用規(guī)定,，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任,。
千島湖新聞網(wǎng) 責任編輯：姜智榮
