各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地產(chǎn)管理局,，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：
為了規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益,，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭,，我部制定了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們,，請貫徹執(zhí)行,。執(zhí)行中的情況，請及時(shí)告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司,。
建設(shè)部
二○○三年六月二十六日
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭,，制定本辦法,。
第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門對物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理,，適用本辦法,。
第三條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),。
國家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式,，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第四條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開,、公平,、公正和誠實(shí)信用的原則。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理,。
省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理,。
直轄市,、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理,。
第六條 任何單位和個(gè)人不得違反法律,、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo),，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng),。
第二章 招標(biāo)
第七條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。
前期物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施,。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人,，不得對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇,，不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過高的資格等要求。
第八條 前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo),。
招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的,，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告,。
招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址,，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。
招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的,，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書,，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。
第九條 招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜,；有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的,，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。
物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜,，并遵守本辦法對招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定,。
第十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制,。
招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：
?。ㄒ唬┱袠?biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介，包括招標(biāo)人名稱,、地址,、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況,、物業(yè)管理用房的配備情況等,；
（二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求,，包括服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；
?。ㄈν稑?biāo)人及投標(biāo)書的要求,，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式,、主要內(nèi)容等,；
（四）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法,；
?。ㄎ澹┱袠?biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu),、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等,；
?。┪飿I(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；
?。ㄆ撸┢渌马?xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容,。
第十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交以下材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案：
?。ㄒ唬┡c物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件,；
（二）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書,；
?。ㄈ┱袠?biāo)文件；
?。ㄋ模┓?、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律,、法規(guī)規(guī)定的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。
第十二條 公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定,，對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審,。
實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法,。
資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式,、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資格文件,、業(yè)績,、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡歷,、業(yè)績等證明材料,。
第十三條 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書,，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間,、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果,。
在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人,。
第十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間,。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,，最短不得少于20日,。
第十五條 招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的,，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人,。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分,。
第十六條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場,，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料,。對投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。
第十七條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱,、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況,。
招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密,。
第十八條 在確定中標(biāo)人前,，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判,。
第十九條 通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的,，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：
（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成,；
?。ǘ╊A(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；
?。ㄈ┓浅鍪鄣男陆ㄎ飿I(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成,。
第三章 投標(biāo)
第二十條 本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)、參與投標(biāo)競爭的物業(yè)管理企業(yè),。
投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件,。
第二十一條 投標(biāo)人對招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向招標(biāo)人提出,。
第二十二條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件,，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。
投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
?。ㄒ唬┩稑?biāo)函,；
（二）投標(biāo)報(bào)價(jià),；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理方案；
?。ㄋ模┱袠?biāo)文件要求提供的其他材料,。
第二十三條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后,，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證,，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前,，任何單位和個(gè)人均不得開啟投標(biāo)文件,。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，為無效的投標(biāo)文件,，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收,。
第二十四條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充,、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件,，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充,、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分,，并應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十三條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管,。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無效,。
第二十五條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo),。
投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo),，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益,。
投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo),，損害國家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益,。
禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo),。
第四章 開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)
第二十六條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行,；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn),。
第二十七條 開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加,。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：
由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況,，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后,，由工作人員當(dāng)眾拆封,，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容,。
招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件,，開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封,。
開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查,。
第二十八條 評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。
評標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成,，成員為5人以上單數(shù),，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。
評標(biāo)委員會(huì)的專家成員,，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機(jī)抽取的方式確定,。
與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評標(biāo)委員會(huì)。
第二十九條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立評標(biāo)的專家名冊,。省,、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以將專家數(shù)量少的城市的專家名冊予以合并或者實(shí)行專家名冊計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng),。
房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對進(jìn)入專家名冊的專家進(jìn)行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn),，對其評標(biāo)能力、廉潔公正等進(jìn)行綜合考評,，及時(shí)取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評標(biāo)專家資格,。被取消評標(biāo)專家資格的人員，不得再參加任何評標(biāo)活動(dòng),。
第三十條 評標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真,、公正、誠實(shí),、廉潔地履行職責(zé),。
評標(biāo)委員會(huì)成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人,、中介人,、其他利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處。
評標(biāo)委員會(huì)成員和與評標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員不得透露對投標(biāo)文件的評審和比較,、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評標(biāo)有關(guān)的其他情況,。
前款所稱與評標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員，是指評標(biāo)委員會(huì)成員以外的因參與評標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評標(biāo)情況的所有人員,。
第三十一條 評標(biāo)委員會(huì)可以用書面形式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明,。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容,。
第三十二條 在評標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會(huì)的,，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評分比重,。
評標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評標(biāo)要求,，根據(jù)標(biāo)書評分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評標(biāo)。
除了現(xiàn)場答辯部分外,，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行,。
第三十三條 評標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較,，并對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn),。
第三十四條 評標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的,，可以否決所有投標(biāo),。
依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo),。
第三十五條 評標(biāo)委員會(huì)完成評標(biāo)后,，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報(bào)告，闡明評標(biāo)委員會(huì)對各投標(biāo)文件的評審和比較意見,，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法,，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人,。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的,，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。
第三十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人,。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明,。
第三十七條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人,，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書,。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案,。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評標(biāo)過程,、確定中標(biāo)人的方式及理由、評標(biāo)委員會(huì)的評標(biāo)報(bào)告,、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料,。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同,。
第三十八條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi),，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議,。
第三十九條 招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同,，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償,。
第五章 附則
第四十條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的,，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議,，或者依法向有關(guān)部門投訴。
第四十一條 招標(biāo)文件或者投標(biāo)文件使用兩種以上語言文字的,，必須有一種是中文,；如對不同文本的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準(zhǔn),。用文字表示的數(shù)額與數(shù)字表示的金額不一致的,，以文字表示的金額為準(zhǔn)。
第四十二條 本辦法第三條規(guī)定住宅規(guī)模較小的,，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,，其規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū),、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定,。
第四十三條 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行,。
第四十四條 本辦法自2003年9月1日起施行,。
千島湖新聞網(wǎng) 責(zé)任編輯：姜智榮
