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今年以來，選擇提前還貸的客戶數(shù)量相比以往有明顯增加,。為什么這么多房貸客戶現(xiàn)在選擇提前還貸,？提前還貸到底劃不劃算？需要考慮哪些因素,？有沒有額外收費,？北青報記者近日進行了調(diào)查,。

提前還80萬少還利息111萬

提前還貸省利息

李女士在2019年買了第二套房，銀行最終審批的利率是6.2%,，貸款金額186萬元,，期限25年，還款方式是等額本息,，月供11700余元,。今年李女士細查銀行明細發(fā)現(xiàn)，原來月供里利息占了8000多元,，本金也就3000元左右,，還了三年本金只少了10萬元?？粗吭赂哳~的利息,，再想想買基金和股票的虧損以及日益下降的定存利率，李女士決定申請?zhí)崆斑€貸,。

在提前還掉80萬元后,，李女士的還款計劃表顯示，房貸利息少了111萬元,。興奮不已的她在社交平臺上分享了這份喜悅：“提前還了80萬房貸,，利息少了111萬，這不比理財賺錢,？”她計劃再加把勁攢錢,，爭取明年把剩余的本金都還了，“徹底解脫”,。

央行數(shù)據(jù)顯示,，今年2月、4月居民中長期貸款出現(xiàn)負增長,，為2007年有統(tǒng)計以來唯二兩次,。這說明居民按揭貸款的償還量已經(jīng)高于了新增按揭貸款量。方正證券研報指出,，居民提前償還房貸的能力來自儲蓄率處于高位,。疫情沖擊下，經(jīng)濟疲弱,，居民收入承壓,，照理是沒有余力提前償還房貸的。但是因為居民消費下行的更快,，這使得居民的儲蓄率持續(xù)處于高位,。疫情反復(fù)，居民對未來經(jīng)濟信心和收入增長預(yù)期減弱，防風(fēng)險的訴求提升,，從而增加了儲蓄,。儲蓄率處于高位，居民償還房貸的能力增加,。

“居民提前償還房貸意愿提升是因為低風(fēng)險資產(chǎn)收益率降低,，而按揭利率剛性偏高?！狈秸C券固收分析師張偉指出，今年以來,，作為存款替代產(chǎn)品的貨基收益率和理財收益率也逐步下行,。截至4月11日，全市場理財產(chǎn)品收益率為2.8%,，回落至3%以下,。面對5.5%的住房貸款加權(quán)平均利率，資產(chǎn)收益率和負債成本率的缺口不斷擴大,，居民提前償還房貸的意愿提升,。

房貸利率低于5.7%

提前還貸可能并不劃算

房貸利率比理財收益率高，提前還貸就一定劃算嗎,？方正證券研報舉例認為事實并非如此,。假設(shè)一些居民在2018年10月購買了房子，需還100萬元商業(yè)貸,，貸款年限30年,，房貸利率為5.7%。這個時點是2016年新一輪房地產(chǎn)上行周期中的按揭利率的絕對高點,。

居民面臨兩種選擇,，一是將現(xiàn)金用于一次性還清房貸；二是購買理財產(chǎn)品,。如果選擇方案一,，通過房貸計算器算得最后一次性還款（剩余26年）94.94萬元，節(jié)省86.14萬元的利息,。平均每年節(jié)約利息3.31萬元,。而選擇方案二，以94.94萬元用于理財,，按當(dāng)前的年化收益率3%~4%的水平計算,，一年的收益能有2.85萬~3.8萬元。

通過以上案例,，方正證券研報認為,，當(dāng)理財收益率為3.5%時，與5.7%的房貸利率提前還款節(jié)省的收益基本打平。這意味著,，如果你的理財收益率比3.5%高或者你的房貸利率比5.7%要低,，提前還貸也許并不劃算。

不過,，方正證券同時指出,，不能直接對比房貸利率與理財收益率，還需要從還款時間年限,、還款方式,、已還款期數(shù)等多要素共同評估。當(dāng)前出現(xiàn)提前還貸的情況也可能說明居民對于遠期是否能保證每年3%～4%的理財收益持懷疑態(tài)度,。

不過,，業(yè)內(nèi)人士指出，雖然理財收益率是下行趨勢,，但與LPR掛鉤的房貸利率也有下調(diào)空間,。當(dāng)前全國首套房按揭利率下限為4.25%。3月份全國首套房貸款平均利率為5.28%,，首套房貸款利率在理論上還有較大下調(diào)空間,。

有人提前還了卻后悔

提前還貸要綜合考量

北京青年報記者了解到，提前還貸后,，不少人覺得每月負擔(dān)小了,，輕松多了；不過,，也有人覺得后悔,。

因為整個部門被裁而失去工作的趙先生最近非常糟心。他一直嫌自己的房貸利率太高,。去年年末,，想著年終獎馬上要到賬，一筆50萬的理財又馬上到期,，他毫不猶豫地選擇了提前還貸,。然而，春節(jié)之后,，公司每況愈下,，說好的年終獎遲遲不見蹤影，最后連工作都沒了,。家里“余糧”已經(jīng)不多,，月供還在繼續(xù)，趙先生只能馬不停蹄地找工作,，有時一天要奔波好幾個地方,。焦慮疲憊的時候,，他總會想：“如果去年年底不還那50萬，現(xiàn)在是不是可以從容許多,？”

某國有大行理財師陳先生提醒大家,，無論是否選擇提前還貸，每個家庭都要保持比較充裕的現(xiàn)金流來應(yīng)對各種變故,，不能因為省利息,，就把所有閑錢都還了房貸，那只會讓自己非常被動,。如果一年內(nèi)有資金需求的按揭者,，比如住房裝修等需要大筆開支，提前還款可能不利于家庭的財務(wù)安排,。

此外,，還款時間已經(jīng)較長的貸款者，因為在貸款期限后期的還款中,，大部分都是本金的償還，此時通過提前還貸達到節(jié)省利息的作用不大,。陳先生認為,，貸款者采用等額本息還款法還貸，如果已經(jīng)超過了三分之一年限,，比如貸了20年,，已經(jīng)還了7年以上，提前還貸的意義就不太大了,。

提示

提前還貸要預(yù)約

北京地區(qū)普遍不收費

北青報記者了解到,，各家銀行都要求提前還貸客戶要預(yù)約申請，具體流程各家銀行差異很大,，有的可以完全線上辦理,，有的需要去網(wǎng)點柜面簽字才行?？蛻粼谏暾堉白詈门c自己的貸款經(jīng)理或貸款支行聯(lián)系,，問清楚細節(jié)。至于大家關(guān)心的收費問題,，工行,、建行、中行,、農(nóng)行,、交行、招行等北京地區(qū)主流銀行的相關(guān)人士均表示,，不會收取任何費用,。

不過，也有讀者反映，自己3月份曾在一家全國性股份銀行的北京分行辦過提前還款,。當(dāng)時貸款經(jīng)理說,，要先到網(wǎng)點找他簽字，全款到賬后,，15個工作日左右扣款,，一年內(nèi)提前還款有違約金，超過一年就不用了,。

提前還貸后,，后續(xù)還款會怎么變呢？據(jù)了解,，大部分銀行會提供兩種選擇,，一種是月供不變，縮短年限,，一種是年限不變,，減少月供。前者節(jié)省的利息會更多,，可以盡早結(jié)束還款,；后者則減小了每月供款的壓力，貸款者會輕松許多,?？蛻艨梢愿鶕?jù)自己的實際情況進行選擇。

本組文/本報記者 程婕 

來源：北京青年報

千島湖新聞網(wǎng)  實習(xí)編輯：田藝慧